新老物业交接的乱象应当予以重视

作为一名小区的业主，谁都希望选择一个称心如意的物业服务单位。对于不称职的物业，也都希望能够如愿更换。然而实际情况并非想象的那么容易，能够真正和平、稳定交接的，实在是少之又少。小区业主通过漫长的程序好不容易成立了业委会后，又通过漫长的选聘和招标程序选择了新的物业服务单位，本以为可以万事大吉，然而真要实现交接却是难上加难，根源实质上就是利益之争。老物业不肯退出，新物业无法服务，诉讼程序遥遥无期，行政机关束手无策，小区管理瘫痪，最后只能是业主遭殃。如此情形，极易导致矛盾加剧，严重影响社会稳定，急需相关部门采取切实有效的措施，以破解这一乱象。

具体交接中存在的乱象主要有：
1、老物业恶意诉讼，质疑聘请新物业的合法性。为达到拖延交接的目的，对于前期物业大多数与开发商有着千丝万缕的联系，所以老物业不管是否有权起诉，先起诉再说。如果不行，就通过开发商以业主的身份起诉，质疑业主大会的决定，人为制造交接障碍。
2、鼓动部分业主挑起诉讼，质疑业委会的合法性。老物业如果不方便出面，就以利益为诱饵，鼓动部分业主起诉质疑业委会的合法性，或者起诉质疑业主大会决定的合法性。在法院判决出来之前，行政机关只能要求暂停交接。
3、行政机关监管缺位，不能对老物业形成威胁力。尽管法律赋予行政机关具有执法权，但老物业如何撤场，如何交接，财务怎么处理等等均不明确。因为程序不明确，导致行政机关畏首畏尾，放不开手脚，根本无法有效惩处无良物业。一旦出现诉讼，在法院判决作出前，行政机关出于稳定需要，只能要求暂缓交接，业主深受其害。
4、法律法规规定不明确，导致业主维权不畅。现有法律尽管授权业主以及业主委员会可以起诉，但因为程序不明，加之可操作性差、程序冗长，实际根本不能快速有效维权，社会矛盾无法及时化解。即使启动程序后，一年半载根本无法定案，民怨沸腾，严重影响社会稳定，业委会更是身心疲惫，最终无果而终的情况很多。

为此，建议相关部门能够从以下几个方面予以重视：
1、行政机关加强指导，确保业主大会、业委会程序合法。业主大会的决定、业主委员会成立的合法性，是之后业主委员会履职以及选聘物业的基础，应当保持各项决定的合规性和稳定性。因此，行政机关应当加强指导和监督，确保经过各项决定的程序和结果的真实和公正。实践中，部分地区引进公证机构介入，部分管理机关通过开发统一的投票平台，确实是有益的尝试。
2、完善民事诉讼法的督促程序，允许物业交接走特别程序。鉴于物业能否成功交接，直接牵涉到广大业主的切身利益，也会影响社会的稳定，极易引发群体性事件，如果通过诉讼程序解决，不应当设置冗长的程序。所以，建议在民诉法第十七章增加设置督促程序，对于经行政机关确认的业主大会、业主委员会的决定，授权业主委员会可以启动特别督促程序，由人民法院直接受理强制执行，以破解业主维权效率和成本。当然在修法尚不能及时的情况下，还可以通过司法解释的形式，允许业委会使用民诉法的“先予执行程序”，来解决交接的障碍。
3、修改物业管理条例，完善交接程序，提高起诉门槛。国务院物业管理条例2018年修订后，已经适用三年多，但还有很多不完善的地方，特别是交接程序问题，老物业退场问题等等均没有明确。实践中，部分省份尽管以地方条例的形式进行了部分规范，但因为没有上位法的支撑，执行效率仍很低。建议配合民法典的实施，尽快修改完善物业管理条例。另外，还应当提高起诉门槛，毕竟业主大会的决定只是大多数业主的决定，并不是全部业主都满意，只能维护最大多数业主的利益。所以对通过诉讼程序启动撤销、异议程序的，应当设定必要的门槛，以确保决定的稳定性和可执行性。建议可以设定行政机关审核前置程序，或者设定比例门槛，达不到该门槛比例的，不得启动。
4、修改行政法律法规，赋予行政机关更大的执法权。关于这一点，不妨在修改物业管理条例时，进行完善。明确行政机关的职责和权限，赋予行政机关较大的处罚权，确保有足够的威胁力。当然也可以授权地方制定相应的实施办法，让行政机关有敢于亮剑执法的底气。
5、修改治安管理处罚法及刑法，加大对无良物业的惩处力度。毕竟小区的秩序稳定，老百姓安居乐业，是每一个业主的最基本的诉求，法律应当顺应时代的发展予以完善，让业主有足够的法律武器可以使用。建议在治安管理处罚法及刑法中增加相应的条款，或者通过司法解释的形式，授权公安机关介入权和惩处权，情节严重的可以追究刑事责任。唯有通过高压态势，让老物业不敢触碰底线，迫使其依法完成交接，确保小区的正常生活秩序的稳定。